Le pouvoir d'achat augmente-t-il ou baisse-t-il depuis 30 ans ?

[Pouffy]

Message précédent :

j'ai l'impression que ça se dégonfle assez rapidement pour peu qu'on s'éloigne des grosses métropoles.

ma baraque a perdu 35% de sa valeur par rapport à 2010, on doit commencer à crever l'abcès, là, non ?

Oui la baisse est bien entamé en province depuis 2008 (malgré un rebond en 2010). Pour Paris c'est plus compliqué... la baisse n'est franche que depuis 2013... donc c'est encore un peu tôt pour voir si ce sera durable.

Après ce n'est pas la seule problématique de la France... mais l'immo est bien à l'origine de la crise de 2008 (2007 en fait).

Pour le moment on suit un modèle japonnais... lente déflation avec baisses des actifs.

[Pouffy]

J'avais posté un graphe similaire qui s’arrête en 2013, je partage l'avis d'Ebry sur cette bulle au vu du 1/2 siècle écoulé, il y a encore de la marge avant de revenir à la normale, même s'il est toujours possible de trouver des opportunités d'achat dans certains coins en creusant bien.

Il faut distinguer 2 choses... le coût de l'immobilier rapporté aux revenus comme un indicateur macro économique... et l'achat de la baraque de madame Michu. Même si les deux sont liées en mélangeant les deux on a vite fait d'interpréter n'importe quoi.

[Brian Addav]

Je suis pas si convaincu par cette histoire de bulles.

La bulle, j'en ai bouffé depuis longtemps, dès la fin des années 90, on m'annonçait le retour de la crise de 91 (vraie bulle), plein de mecs qui me paraissaient sérieux nous expliquaient que ça ne pouvait pas dure. Et 15 ans après, bin on est toujours au même point.

D'un côté des ventes qui stagnent parce que beaucoup ne peuvent se payer un appart, parce que la location ne coûte pas plus chère que l'achat, de l'autre des propriétaires qui n'ont pas vraiment besoin de vendre.

Les prix vont baisser naturellement en raison de l'évolution du nb d'acheteurs potentiels qui va baisser et pour permettre à ce ceux qui ne pouvaient pas acheter jusque là de le faire, mais un éclatement à l'espagnole, y'a vraiment peu de chances de le voir. On s'est pas amusé en France à construire des immeubles entiers sans les avoir vendus avant.

[Pouffy]

La bulle, j'en ai bouffé depuis longtemps, dès la fin des années 90, on m'annonçait le retour de la crise de 91 (vraie bulle), plein de mecs qui me paraissaient sérieux nous expliquaient que ça ne pouvait pas dure. Et 15 ans après, bin on est toujours au même point.

Les prix ont monté de 87 à 91, ont baissés de 92 à 98, ont monté de 99 à 2008, baisses depuis 2009... ça c'est la partie facile puisqu'on à les chiffres. Dire ce qu'il adviendra demain... ça si on le savait on serait tous riches

Les prix vont baisser naturellement en raison de l'évolution du nb d'acheteurs potentiels qui va baisser et pour permettre à ce ceux qui ne pouvaient pas acheter jusque là de le faire, mais un éclatement à l'espagnole, y'a vraiment peu de chances de le voir. On s'est pas amusé en France à construire des immeubles entiers sans les avoir vendus avant.

Le problème c'est que ça a éclaté partout où ça avait monté (Espagne, Irlande, Etats-unis, UK...) sauf en France. Et pourtant on a pas moins construit. Le seul précédent connu est le Japon où il n'y a pas eu d'éclatement mais une baisse continue pendant 15 ans.

(entre parenthèses, si on a construit comme des malades des immeubles là où il n'y avait pas de demande... ça s'appelait les Robien et ils sont aujourd'hui à vendre car en fin de programme de defisc).

[Brian Addav]

Le problème c'est que ça a éclaté partout où ça avait monté (Espagne, Irlande, Etats-unis, UK...) sauf en France. Et pourtant on a pas moins construit. Le seul précédent connu est le Japon où il n'y a pas eu d'éclatement mais une baisse continue pendant 15 ans.

(entre parenthèses, si on a construit comme des malades des immeubles là où il n'y avait pas de demande... ça s'appelait les Robien et ils sont aujourd'hui à vendre car en fin de programme de defisc).

quand on lit à droite à gauche, on a plutôt l'impression qu'on a construit beaucoup moins que les autres. Et surtout qu'on s'est arrêté à temps.

On nous rabâche le fameux "besoin" de 500 000 nouveaux logements par an (promesse électorale en plus), mais la plupart des analystes parlent plutôt de 350 000, et considèrent que de toute façon, actuellement, c'est à l'équilibre quasiment. (au sens pas besoin des 500 000 que de toute façon on ne fera pas)

[eBry]

Je râle de ne pas avoir sauvé une copie ou un bookmark du rapport français d'une association immobilière importante qui avais identifié trois scénarios, dans la foulée du crash de 2008, pour le secteur immobilier.

Leur conclusion était que la France devait opter pour une très lente érosion afin de revenir à des ratios historiquement sains. Une quinzaine d'années, dans mes souvenirs. Ce qui traînerait les choses jusqu'aux alentours de 2024.

C'est un scénario à la japonaise, effectivement.

Les U.S.A. ont opté pour une correction forte et rapide, dans la foulée du crash des subprimes, mais pas suffisamment car leur plus bas post-2008 correspond au plus haut de la fourchette historique normale, ce qui ne laisse pas de place à une saine croissance. Il leur faut une nouvelle correction majeure.

Avant les années 2000, l'immobilier suivait des cycles d'environ 10 ans: plus ou moins 3 ans de croissance très forte, puis environ 7 ans d'érosion si on inclut l'effet de l'inflation.

A partir des années 2000, c'est le délire à cause des taux extrêmement bas contre vents et marées. Une dizaine d'années de hausse folle avec des produits dérivés et des plans de pension qui se sont collés à cette manne céleste. L'atterrissage est devenu une opération dont personne ne veut. Procrastination sous EPO...

[Brian Addav]

Leur conclusion était que la France devait opter pour une très lente érosion afin de revenir à des ratios historiquement sains. Une quinzaine d'années, dans mes souvenirs. Ce qui traînerait les choses jusqu'aux alentours de 2024.

On a lu la même chose, mais pour moi, ça prouve que ce n'est pas une "bulle". Une bulle, ça éclate, ça se dégonfle pas sur 15 ans

[Olaf Le Bou]

appelons ça une baudruche alors, mais ça ne change pas grand chose sur l'aspect gonflement irraisonné / dégonflement inévitable.

[eBry]

Tu joues sur les mots, Brian mais je comprends ta nuance...

[Brian Addav]

La nuance est importante.

Une truc qui dégonfle sur 15 ans, c'est quand même moins emmerdant qu'une bulle qui éclate du jour au lendemain et qui fout tout le monde dans la mouise en une semaine

[Croaa]

Surtout qu'une bulle qui explose, elle explose partout. Là, le dégonflage il est très différent en fonction des lieux considérés. Certains endroits stagnent sans dégonfler, d'autres auraient plutôt tendance à augmenter.
Et puis c'est aussi différent en fonction des types de biens.
Bref, comme bulle qui éclate, il y a mieux.

[eBry]

Oui et non. Le Japon essaie de dégonfler depuis plus de 20 ans. Pas probant.

Pas évident...

[Pouffy]

En fait le problème il est là :
https://fr.news.yahoo.com/des-mesures-pour-le-logement-et-un-geste-081037516--business.html

Il y a eu spéculation immobilière en France comme dans de nombreux autres pays.

L'intérêt d'un "krach" immobilier va dans le sens des entreprises, c'est pourquoi la majorité des pays est passée par là. Avec pour défaut de mettre les acquéreurs récents en difficulté voir de les mettre à la rue et comme avantage de relancer le bâtiment (domaine riche en emplois locaux et en taxes). L'Irlande et les US ont purgé en 2, 3 ans, certes pas assez (cela reste à démontrer).

En France, le gouvernement veut protéger les propriétaires et aider les entreprises du bâtiment... donc à vouloir essayé de sauver tout le monde, la baisse est lente et progressive... d'où l'évolution dite "à la japonnaise".

L'irlande et l'espagne sont des exemple de purge rapide à avec une chute des prix de 40% sur 2-3 ans (certes pas fini en Espagne).
Le Japon à vu ses prix chuté de 70% en 15 ans.

Pour Croaa, comme je l'ai dit, le prix de la maison de madame Michu n'intervient pas dans le débat et c'est d'ailleurs tous le problème en France. Les gens ce sont tellement attaché à la valeur de leur bien quand ça rend impossible toute tentative de purge... aidé en cela par l'absence volontaire d'indicateur nationaux. On saluera tout de même l'initiative des impôts à communiquer sur le prix réel des transactions à la demande et dans une limite très cadrée difficile à expliquer.

[Pouffy]

Dans les Echos du matin :
- 2 pages complète sur comment relancer l'immobilier... très drôle
- nouvelle crise de subprimes à venir aux US sur les crédits auto (avec titrisation de la dette... enfin bref, la même chose quoi)

[eBry]

Aux U.S., il y a aussi une belle bulle sur les emprunts des étudiants pour financer leurs études. Une folie, où comment hypothéquer tout ce qui est hypothécable du futur d'une nation...

[toine74]

Aux U.S., il y a aussi une belle bulle sur les emprunts des étudiants pour financer leurs études. Une folie, où comment hypothéquer tout ce qui est hypothécable du futur d'une nation...

Aux USA (et, plus largement, dans tous les pays anglo-saxons), l'individu s'endette pour faire des études, en France, le "fardeau" des études supérieures est supporté par tous via le budget de l'état. Au final, ça ne fait pas beaucoup de différences .

[Croaa]

Les emprunts étudiants existent en France uniquement. C'est moins répandu, mais cela existe. La différence, c'est que pour que la banque t'accorde un prêt, les garanties sont un peu plus sérieuses qu'aux USA. Cela bloque sûrement quelques potentiels étudiants dans leurs études, mais cela permet d'éviter les actifs pourris.

[RosbOOm]

Dans les Echos du matin :
(...)
- nouvelle crise de subprimes à venir aux US sur les crédits auto (avec titrisation de la dette... enfin bref, la même chose quoi)

Mouai... On n'a pas lu la même chose... Et la titrisation ce n'est pas forcément mauvais, tant qu'on ne met pas la note AAA sur du subprime...

Il y a de nombreuses différences avec le marché du crédit immobilier de 2006-2007. D’abord, les encours ne sont pas les mêmes. En 2006, les banques avaient dans leurs livres des encours de 2.500 milliards de dollars de prêts immobiliers, dont 450 milliards étaient « subprime ». Les prêts auto sont ensuite d’un montant individuel sensiblement inférieur aux prêts immobiliers. Ils sont à taux fixe, les emprunteurs ne sont donc pas vulnérables à une soudaine hausse des taux directeurs de la Fed. Les emprunts sont en général contractés sur une période beaucoup plus courte. Qui plus est, les Américains sont au total moins endettés qu’auparavant. L’endettement total des ménages est inférieur de 8 % à son niveau de la fin 2008. Les taux de défaillance sur les prêts auto sont encore très faibles. De l’ordre de 1 % pour les banques et de 2,5 % pour les instituts spécialisés, comme les filiales financières des constructeurs, ces dernières ayant clairement un plus grand appétit pour le risque.

http://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/0203714615814-les-prets-auto-subprime-inquietent-aux-etats-unis-1034629.php?pVm1QJWIKY8odt5w.99

[eBry]

Comment calculent-ils le niveau d'endettement des ménages?

Un prêt auto aux U.S.A., maintenant se paie en 7 ans, au lieu de 4 historiquement. Donc:
- L'endettement du consommateur est presque deux fois plus long
- Presque deux fois moins de voitures neuves seront achetées par une part significative de ces emprunteurs par rapport à l'époque où ils empruntaient sur 4 ans

Une belle catastrophe en perspective pour le secteur auto qui devra virer des employés et proposer des Logan plus que jamais.

Notons aussi que les taux d'intérêt pour un emprunt auto sont largement supérieurs à ceux de l'immobilier parce qu'une voiture se déprécie fortement en quelques années comparé à un bien immobilier qui, ces dernières années, s'est fortement apprécié chaque année. Ce qui ne pourra plus être le cas longtemps non plus. Une saisie sur un véhicule est d'emblée moins rentable (en pourcentage de la valeur de l'emprunt) que sur une maison, surtout après trois ans...

[eBry]

Aux U.S., il y a aussi une belle bulle sur les emprunts des étudiants pour financer leurs études. Une folie, où comment hypothéquer tout ce qui est hypothécable du futur d'une nation...

Aux USA (et, plus largement, dans tous les pays anglo-saxons), l'individu s'endette pour faire des études, en France, le "fardeau" des études supérieures est supporté par tous via le budget de l'état. Au final, ça ne fait pas beaucoup de différences .

Cela fait une solide différence au niveau de l'insolvabilité (l'Etat vs. chaque étudiant) et de la dilution de cette dette (répartie entre tous les payeurs d'impôts vs. limitée aux étudiants et éventuellement leurs parents)!

Commencer sa carrière professionnelle avec 25.000 EUR de dette, éventuellement commencer par la case chômage pour une durée indéterminée, c'est très différent de la situation française!

[Pouffy]

http://www.grazia.fr/people/decryptage/articles/mon-enfant-adore-tu-n-auras-pas-un-sou-!-679186